معرفی 10 سند ملکی رایج | بررسی معایب و مزایا انواع اسناد
فهرست عناوین
یکی از وظایفی که افراد باید پیش از خرید هر نوع ملکی انجام دهند، بررسی مستندات آن است. سند های ملکی انواع متنوعی دارند و به همین دلیل ممکن است باعث گیجی افراد شوند.
مطالعه این مطلب باعث آشنایی شما با انواع سند های ملکی میشود و شما قادر خواهید بود با آرامش بیشتری به خرید ملک در انواع فرمت‌ها اقدام کنید.
تعریف سند
در تعریف سند آمده است که هر نوشته ای که بتواند در حمایت یا دفاع ادعاهای قانونی استفاده شود، به عنوان سند شناخته میشود. سند به طور کلی به دو دسته تقسیم میشود. این دو دسته شامل موارد زیر هستند :
1. سند رسمی
اسنادی که در دفاتر ثبت اسناد و املاک، اداره ثبت اسناد رسمی یا توسط مأمورینی که صلاحیت قانونی دارند، تنظیم می‌شوند، به عنوان سند رسمی شناخته می‌شوند. با توجه به توضیحاتی که ارائه کردیم، سندهای منگوله دار نیز باید به عنوان بخشی از سند رسمی در نظر گرفته شوند.
2. سند عادی
هر نوشته یا سندی که شرایط سند رسمی را نداشته باشد و در مکان‌های مورد اشاره قرار نگرفته و توسط افراد غیرمجاز تنظیم شود، به عنوان سند عادی شناخته میشود. قراردادهای ملکی یکی از نمونه‌های سند عادی هستند.
انواع سند ملکی
همان‌طور که اشاره کردیم، سند ملکی انواع متنوعی دارد که در ادامه با آنها آشنا خواهید شد. البته برای سهولت کار، می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی ملکی افراد متخصص مانند وکیل ملکی استفاده کنید.
1. سند قطعی
سند قطعی به عنوان بهترین نوع سند برای خرید ملک شناخته میشود. این نوع سند که به آن سند منگوله دار یا تک برگی نیز گفته میشود، توسط اداره ثبت اسناد و املاک هر شهر صادر میشود. همان‌طور که اشاره کردیم، سند قطعی یا منگوله دار باید در دسته‌بندی سند رسمی قرار گیرد.
البته سند قطعی خود به دو نوع منگوله دار و تک برگ تقسیم میشود. در ادامه، ویژگی‌های هر یک از این دو نوع را با هم بررسی می‌کنیم.
• سند منگوله دار
در سند منگوله دار، محتویات سند توسط کارکنان مربوطه با خودنویس مشکی نوشته میشود. به همین دلیل، ممکن است در برخی از بندهای سند، متن به صورت ناخوانا نوشته شده باشد.
همچنین باید بدانید که به دلیل اینکه سند منگوله دار به صورت دست نوشته است، امکان جعل و تغییر در آن راحت‌تر است. در حال حاضر، تعداد زیادی پرونده در این زمینه در قوه قضاییه وجود دارد.
این نوع سند فاقد آدرس کامل ملک، کد پستی و مشخصات کامل مالک است، که ممکن است باعث بروز برخی از مشکلات شود.
معایب سند منگوله دار
ناخوانا بودن و امکان جعل به علت دست نویس بودن
• سند تک برگ
سندهای تک برگ به وسیله سیستم تنظیم می‌شوند و به همین دلیل تمام محتویات آنها به صورت تایپی است و دیگر با مشکلاتی مانند جعل ساده یا ناخوانایی مواجه نمی‌شوید. این نوع سندها شماره دفتر الکترونیکی و شماره سریالی دارند که می‌توان از آنها برای انجام امور استفاده کرد.
نقشه‌ای که در پایین سمت راست سند درج شده است، موقعیت ملک را به صورت کامل نشان می‌دهد. همچنین این نقشه ابعاد مختلف ملک را نیز نشان می‌دهد. سندهای تک برگ حاوی مشخصات کامل مالک، آدرس و کد پستی او و همچنین هولوگرام قوه قضاییه هستند.
مزایای سند تک برگ
داشتن شماره سریال،هولوگرام قوه قضاییه، تایپ مشخصات کامل مالک و نقشه موقعیت مکانی ملک
2.سند 6 دانگ
سند شش دانگ یک نوع سند ملکی است که به مالکیت کامل و انحصاری یک فرد بر روی ملک اشاره دارد. در این نوع سند، هیچ شخص دیگری در مالکیت ملک شریک نیست. عبارت “شش دانگ” به شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین، یعنی همه جهات فضایی اشاره دارد. سند شش دانگ یکی از معتبرترین اسناد در بین مدارک ملکی است و در حوزه اسناد و املاک استفاده میشود.
3. سند قولنامه ای
سند قولنامه‌ای، که به آن مبایعه‌نامه نیز گفته میشود، یکی دیگر از انواع سند ملکی است. این سند با نوشتن یک دست نوشته میان خریدار و فروشنده تنظیم میشود.
باید بدانید که ارزش و اعتبار قانونی این سند نسبت به سند قطعی بسیار کمتر است، اما باز هم از نظر شرعی و قانونی اعتبار دارد و در محاکم می‌توان به آن استناد کرد. البته باید به این نکته توجه داشت که این نوع سندها بدون خطر نیستند و ممکن است توسط آن مالکیت ملک به فرد دیگری منتقل شود.
4. سند رهنی
سندهای ملکی را می‌توان به عنوان رهن در اختیار افراد و مؤسسات مختلف قرار داد. این اقدام با تنظیم سند رهنی انجام میشود. در این حالت، یک سند رهن بین مالک و مرتهن (مثلاً بانک) تهیه میشود. اما باید به یک نکته مهم توجه کرد و آن این است که خرید این نوع ملک‌ها مشروع نیست، زیرا مرتهن (مثلاً بانک) ممکن است آن را تأیید نکند. در این صورت، مبایعه‌نامه خرید آن ملک باطل میشود و خریدار با مشکلاتی مواجه خواهد شد.
5. سند وقفی
املاکی که توسط مالکان خود به منظور امور خیریه، مذهبی و سایر موارد وقف شده‌اند، به عنوان املاک وقفی شناخته می‌شوند و برای آنها سند وقفی تنظیم میشود. باید توجه داشت که هرگونه خرید و فروش املاک وقفی غیرقانونی است و در صورت انجام معامله، آن معامله اعتباری ندارد. به همین دلیل به دلیل محدودیت‌ها و قوانین موجود، خرید املاک وقفی هیچگاه توصیه نمی‌شود. این املاک به طور معمول خرید و فروش نمی‌شوند و تنها اجاره داده می‌شوند تا درآمد حاصل از اجاره برای اهداف مربوط به وقف استفاده شود.
نکته سند وقفی
هرگونه خرید و فروش املاک وقفی غیرقانونی است و در صورت انجام معامله، آن معامله اعتباری ندارد.
6. سند شورایی
این روش تنظیم سند بیشتر در گذشته رایج بوده است و اکنون تنها در برخی مناطق که دریافت سند رسمی برای املاک لازم نیست، استفاده میشود. برای تنظیم این سندها، از نوشته‌هایی استفاده میشود که تأیید دهیار، شورای روستا، کدخدا و معتمدین روستا را دربرمی‌گیرد.
از این سند می‌توان به عنوان یک سند برای خرید ملک استفاده کرد. باید توجه داشت که این سندها در دسته‌بندی سندهای عادی قرار می‌گیرند، اما در مقایسه با سند قولنامه‌ای، معتبریت بیشتری دارند.
7. سند اصلاحات ارضی و اسناد نسقی
با توجه به قانون اصلاحات ارضی، کشاورزانی که در گذشته بر زمین‌های اربابان کشاورزی فعالیت می‌کردند، حقی تحت عنوان نسق داده شد. فعالیت آنها باعث توسعه و آبادانی آن مناطق می‌شد و به همین دلیل مجاز بودند سند رسمی یا اسناد بنچاقی را دریافت کنند. با این سند، حق کشاورزی بر روی زمین را دارا میشود و به عنوان مالک آن محسوب نمی‌شود.
8. سند ملکی مفروز
واژه مفروز در قانون به معنای جدا سازی و تفکیک سهم فردی در یک ملک یا زمین مشترک است. در این حالت، فردی قصد دارد سهم خود را از ملک یا زمین مشترک جدا کرده و آن را به فروش برساند. باید توجه داشت که مسائل مرتبط با این نوع از سندهای ملکی بسیار پیچیده است و ممکن است افراد را با مشکلات متنوعی روبرو کند.
معنای سند مفروز:
جدا سازی و تفکیک سهم فردی در یک ملک یا زمین مشترک
9. سند ملکی مشاع
اسناد مشاع یا اسناد ملکی مشترک، یکی از انواع سند ملکی است که در آن یک خانه یا زمین به چند نفر تعلق دارد و تنها یک فرد مالک آن نیست. این نوع ملک‌ها معمولاً دو مالک یا بیشتر دارند و به همین دلیل در زمان خرید آنها باید اطلاعات کافی را به دست آورید تا بتوانید خریدی بدون مشکل انجام دهید.
10. سند ملکی المثنی
با توجه به مفقودی سند ملکی به دلایل مختلف مانند آتش سوزی و دیگر موارد، مالک می‌تواند از اداره ثبت، درخواست دریافت سند مالکیت المثنی را ارائه کند. طبق ماده ۱۲۰ اصلاحی آیین‌نامه قانون سند، موارد صدور سند المثنی به شرح زیر است :
- در صورتی که سند مالکیت گم شود
- به طور جزئی یا کلی از بین برود
- در صورتی که سند مالکیت در اختیار فرد دیگری باشد و با وجود صدور اجرائیه قابل بازیابی نباشد.
در صورتی که سند مالکیت به دلایلی مانند گم شدن یا از بین رفتن، مالک باید درخواست صدور سند المثنی را به صورت کتبی اعلام کند. سپس باید یک استشهادیه که شامل امضای حداقل سه نفر است و امضاها و هویت آنان توسط کلانتری محل یا دفتر اسناد رسمی تأیید شده است، تهیه کند. سپس این استشهادیه به اداره ثبت تحویل داده میشود و اداره ثبت اطلاعات فقدان سند را به دفاتر اسناد رسمی اعلام می‌کند. در نهایت، مالک باید این موضوع را در یکی از روزنامه‌های کثیر الانتشار به صورت آگهی اعلام کند.
