13 مورد از خطرات مشارکت در ساخت و راه حل آنها ✅

آیا خطرات مشارکت در ساخت را می دانید؟

قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است با چالش‌ ها و ریسک‌ هایی همراه باشد که می‌تواند تأثیرات منفی بر پروژه و سرمایه‌ گذاری شما داشته باشد. برای پیشگیری از این خطرات، آگاهی از جزئیات و تنظیم دقیق قرارداد ضروری است. آیا با وجود این مشکلات، امضای چنین قراردادی همچنان ارزش دارد؟ با مجله سرمایه گذاری ویلا شمال همراه شوید تا به بررسی 13 مورد از مشکلات و خطرات مشارکت در ساخت و ساز بپردازیم …

✅ بررسی مشکلات داخلی و خارجی در قرارداد مشارکت در ساخت

مشکلات مرتبط با قراردادهای مشارکت در ساخت را می‌توان به دو دسته مشکلات داخلی و خارجی تقسیم کرد. مشکلات داخلی از سوی سازنده، مالک یا ملک موضوع قرارداد ناشی می‌شوند، در حالی که مشکلات خارجی خارج از کنترل طرفین قرارداد هستند، اما می‌توان با پیش‌بینی‌های لازم از بروز آن‌ها جلوگیری کرد.

❌ مشکلات داخلی مشارکت در ساخت

1. خطرات مرتبط با انتقال سند
2. عدم تخصص و تعهد سازنده
3. استفاده از مصالح غیر استاندارد
4. اختلافات ناشی از تقسیم واحدها
5. چالش‌های مربوط به داوری قرارداد
6. سوء تفاهم‌ها در مورد تعهدات طرفین
7. تأخیر در تحویل ساختمان طبق قرارداد
8. مشکلات حقوقی مربوط به مالکیت ملک
9. بروز خسارات جانی و مالی در طول پروژه
10. ساخت ساختمان برخلاف نقشه‌های تعیین‌شده
11. نقص در اجرای تعهدات سازنده در ساخت و ساز
12. انتقال غیر مجاز قرارداد به شخص ثالث توسط سازنده
13. عدم تطابق کیفیت نهایی ساختمان با استانداردهای مشخص‌شده

❌ مشکلات خارجی مشارکت در ساخت

• نوسانات شدید اقتصادی و ورشکستگی سازنده
• وقوع شرایط فورس ماژور در طول اجرای قرارداد

تنظیم یک قرارداد اصولی و استاندارد که در آن تمامی این مشکلات و اختلافات احتمالی پیش‌بینی شده و راهکارهای مناسبی برای حل آن‌ها در نظر گرفته شود، می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات مشارکت در ساخت جلوگیری کند. در ادامه، هر یک از این چالش‌ها و مشکلات مشارکت در ساخت بررسی شده و راهکارهای مناسب برای پیشگیری از آن‌ها ارائه می‌شود.

☑️ راهکارهای مقابله با خطرات مشارکت در ساخت

1. عدم تخصص و تعهد سازنده

اگر سازنده‌ای غیرمتخصص یا غیرمتعهد را انتخاب کنید، احتمال بروز مشکلات زیادی در طول پروژه وجود دارد. برای پیشگیری، قبل از امضای قرارداد، باید به‌طور دقیق سوابق کاری سازنده را بررسی کنید. برای مثال، اگر در شهر هچیرود قصد ساخت یک آپارتمان 10 طبقه را دارید، اما سازنده سابقه ساخت تنها ساختمان‌های ویلایی کوچک را دارد، بهتر است به دنبال گزینه دیگری باشید.

2. عدم تطابق کیفیت نهایی با قرارداد

برای اطمینان از کیفیت ساخت، معیارهای کیفی را به‌طور دقیق و قابل ارزیابی در قرارداد مشخص کنید. به‌جای استفاده از عباراتی مانند “کیفیت مناسب”، به‌صورت دقیق نوع و مقدار مصالح مورد استفاده را تعیین کنید.

3. عدم تحویل به‌ موقع ساختمان

یکی از دغدغه‌ های اصلی مالکان، تأخیر در تحویل ساختمان است در قرارداد باید زمان‌بندی مراحل پروژه و زمان تحویل را دقیقاً مشخص کنید. همچنین می‌توانید برای تضمین تحویل به‌موقع، خسارت دیرکرد یا ضمانت‌ نامه‌ هایی مانند چک تضمین، ضمانت‌ نامه بانکی، یا وثیقه ملک را از سازنده دریافت کنید.

4. اختلافات در تقسیم واحدها

یکی از مشکلات رایج، اختلاف در تقسیم واحدها و سایر فضاهای ساختمان است. به‌عنوان مثال، در پروژه‌ای در شهر چالوس، ممکن است مساحت برخی واحدها پس از ساخت تغییر کند و اختلافاتی در مالکیت به‌وجود بیاید. برای پیشگیری از این مشکل، باید در قرارداد مشخص کنید که در صورت تغییرات در مساحت یا مرغوبیت واحدها، چگونه این مسائل حل‌وفصل می‌شوند.

5. نوسانات اقتصادی و ورشکستگی سازنده

برای مقابله با این خطر، باید در قرارداد پیش‌بینی‌ های لازم را انجام دهید و با انتخاب سازنده‌ای که از پشتوانه مالی قوی برخوردار است، ریسک‌ها را کاهش دهید.

6. شرایط فورس ماژور

شرایطی مانند زلزله، سیل یا تغییرات سیاسی ممکن است اجرای پروژه را مختل کنند. در قرارداد باید مشخص شود که در صورت وقوع این شرایط، چه اقداماتی باید انجام شود.

7. خسارات جانی و مالی در طول اجرای قرارداد

در قراردادهای مشارکت در ساخت، علاوه بر ضررهای مالی، احتمال وقوع خسارات جانی نیز وجود دارد. سازنده موظف است تمامی کارکنان و افراد مرتبط با پروژه را بیمه کند و همچنین مسئولیت ایمنی ساختمان‌های همجوار را نیز بر عهده بگیرد. به عنوان مثال، در صورت انجام گودبرداری غیرایمن و ریزش ساختمان مجاور در شهر نوشهر، ممکن است پروژه ساخت آپارتمان شما با تاخیر طولانی مواجه شود. انتخاب سازنده‌ای متخصص و نظارت دقیق بر اجرای پروژه، می‌تواند از بروز اینگونه حوادث جلوگیری کند.

8. ساخت ملک برخلاف نقشه توافق‌ شده

یکی از مشکلات رایج در مشارکت در ساخت، تخلف سازنده از اجرای نقشه اصلی است. سازنده باید هرگونه تغییر در نقشه را با مالک هماهنگ کند. به عنوان مثال، اگر در قرارداد اولیه برای ساخت آپارتمانی در شهر قائمشهر توافق شده باشد که ساختمان ۸ طبقه باشد، اما قوانین جدید اجازه ساخت بیش از ۷ طبقه را ندهند، این موضوع باید در قرارداد پیش‌بینی شده و راه‌حل‌های مناسب ارائه شود.

9. سوء تفاهم در تعهدات طرفین

برداشت‌های متفاوت از تعهدات طرفین می‌تواند منجر به اختلافات زیادی شود. برای جلوگیری از این مشکل، تمامی تعهدات باید به صورت واضح و دقیق در قرارداد ذکر شوند. از استفاده از عبارات کلی و مبهم خودداری کنید و همه جزئیات را کمی‌سازی کنید تا جای هیچ‌گونه سوء تفاهمی باقی نماند.

10. مشکلات مالکیتی ملک موضوع قرارداد

ملک مورد قرارداد نیز می‌تواند مشکلاتی را برای پروژه به وجود آورد. به عنوان مالک، باید مطمئن شوید که ملک هیچ‌گونه مشکل قانونی یا محدودیتی ندارد. برای مثال، قبل از خرید آپارتمان در شهر هچیرود، باید بررسی کنید که ملک توقیفی نباشد، معارض نداشته باشد، یا بدهی‌های قبلی نداشته باشد.

11. خطرات مشارکت در ساخت مرتبط با انتقال سند

انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به روش‌های مختلفی انجام شود و هرکدام از این روش‌ها ریسک‌های خاص خود را دارند. سه روش معمول عبارتند از:

1. انتقال سند در ابتدای قرارداد: این روش پرریسک است، چرا که سازنده بدون انجام تعهدات، مالک بخشی از ملک می‌شود. این روش برای مالک توصیه نمی‌شود.
2. انتقال سند در انتهای پروژه: این روش ایمن‌تر است، اما همچنان ریسک چک تضمینی وجود دارد.
3. انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه: این روش تعادلی میان منافع مالک و سازنده ایجاد می‌کند. مثلاً، پس از دریافت مجوزهای ساخت، درصدی از سند به سازنده منتقل می‌شود.

فرض کنید شما در حال خرید ویلا در شهر هچیرود هستید و برای ساخت آن با سازنده‌ای قرارداد می‌بندید. اگر در همان ابتدا سند را منتقل کنید، ریسک بزرگی را متحمل می‌شوید. بهتر است سند را مرحله‌ به‌ مرحله و بر اساس پیشرفت کار منتقل کنید تا از به‌وجود آمدن مشکلات جدی جلوگیری شود.

12. مشکلات مشارکت در ساخت مرتبط با داوری قرارداد

انتخاب داور در قرارداد مشارکت در ساخت باید با دقت صورت گیرد تا در صورت بروز اختلاف، حل و فصل عادلانه انجام شود. داور باید بی‌طرف، بدون رابطه نزدیک با طرفین و آگاه به نقش خود باشد. انتخاب نادرست داور ممکن است باعث ایجاد اختلافات بیشتر شود. برای مثال اگر در قرارداد خرید ویلا در چالوس، شما و سازنده به مشکلی برخوردید، یک داور ناآگاه ممکن است نتواند اختلافات را به‌درستی حل کند و منجر به پیچیده‌تر شدن مسائل شود.

13. واگذار کردن قرارداد به شخص ثالث

یکی از خطرات جدی در مشارکت در ساخت این است که سازنده اجرای پروژه را به شخص دیگری واگذار کند. در قرارداد باید تصریح شود که سازنده اجازه چنین کاری را ندارد و در صورت تخلف، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد ساخت ویلا در شهر سوادکوه، اگر سازنده تعهداتش را به فرد دیگری بسپارد، شما ممکن است با مشکلات جدی روبه‌رو شوید. بنابراین، باید از ابتدا این موضوع را در قرارداد مشخص کنید.