نکات تنظیم اجاره نامه ✅📝| 20 نکته مهم 🔴

آیا با نکات تنظیم اجاره نامه آشنا هستید؟

برای تنظیم یک قرارداد اجاره بدون مشکل، آگاهی از نکات تنظیم اجاره نامه بسیار ضروری است. نکات تنظیم اجاره نامه به شما کمک می‌کند تا تمام جوانب حقوقی و الزامات قانونی را به درستی رعایت کنید. در این مطلب به بررسی مهم‌ترین نکات تنظیم اجاره نامه می‌پردازیم تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.

✍🏼 نکات تنظیم اجاره نامه منزل

1. تنظیم قرارداد اجاره

قراردادهای اجاره می‌توانند به صورت عادی یا رسمی تنظیم شوند. در قراردادهای عادی، لازم است دو نفر به عنوان شاهد، قرارداد را امضا کنند تا طرفین از حمایت قانون روابط موجر و مستأجر بهره‌مند شوند.

2. تنظیم قرارداد به نمایندگی

در صورتی که شخصی به نمایندگی از موجر یا مستأجر قرارداد را تنظیم کند، باید مدارک نمایندگی خود را به طرف مقابل ارائه دهد و ضمیمه قرارداد شود.

3. امتناع مستأجر از تخلیه ملک پس از پایان اجاره

اگر پس از پایان مدت اجاره، مستأجر از تخلیه ملک اجاره‌ای امتناع کند، موجر می‌تواند با ارائه درخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل، حکم تخلیه را دریافت کند. در صورتی که قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد، درخواست باید شامل اطلاعاتی مانند نام و محل اقامت مستأجر، مشخصات ملک، تاریخ سند اجاره، کپی برابر اصل قرارداد و سند مالکیت باشد.

4. مالکیت منافع ملک

لزومی ندارد که موجر مالک اصلی ملک باشد؛ کافی است مالک منافع آن باشد. برای مثال، اگر شخصی خانه‌ای را در شهر چالوس اجاره کرده باشد، می‌تواند آن را به دیگری نیز اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد اولیه خلاف این موضوع شرط شده باشد.

5. عیب در ملک

در صورتی که پس از انعقاد قرارداد مشخص شود ملک معیوب بوده است، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد. البته اگر موجر عیب را برطرف کند و ضرری به مستأجر وارد نشود، امکان فسخ منتفی است. اگر عیب در طول مدت اجاره به وجود آید، مستأجر می‌تواند نسبت به بقیه مدت قرارداد آن را فسخ کند.

6. صدور دستور تخلیه

شورای حل اختلاف یا دادگاه پس از احراز مالکیت و حقوق موجر، دستور تخلیه ملک را صادر می‌کند. این دستور پس از ابلاغ به مستأجر، وی موظف است ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ، ملک را تخلیه کند.

7. استرداد ودیعه یا تضمین

اگر موجر مبلغی مانند ودیعه یا قرض‌الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل ملک منوط به بازگرداندن آن مبلغ به مستأجر است.

8. سند رسمی اجاره و تخلیه ملک

اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، موجر می‌تواند برای تخلیه، از دفترخانه‌ ای که قرارداد را ثبت کرده، درخواست صدور اجرائیه کند. به عنوان مثال، در صورتی که موجری در شهر مرزن‌ آباد ملک خود را به مستأجر اجاره داده باشد و قرارداد اجاره به صورت رسمی ثبت شده باشد، پس از پایان مدت اجاره، موجر می‌تواند به دفترخانه مراجعه کرده و درخواست صدور اجرائیه کند.

دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر، ظرف ۲۴ ساعت اوراق اجرائیه را در سه نسخه تهیه و به اداره ثبت اسناد و املاک مرزن‌آباد ارسال می‌کند. پس از آن، مأمور اداره ثبت ظرف ۴۸ ساعت این اجرائیه را به مستأجر ابلاغ می‌کند و مستأجر مکلف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ ملک را تخلیه کند.

9. فوت موجر یا مستأجر

فوت موجر یا مستأجر باعث بطلان قرارداد نمی‌شود، مگر اینکه موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع باشد یا در قرارداد شرط مباشرت مستأجر در استفاده از ملک آمده باشد.

10. اجاره به دیگری توسط مستأجر

اگر مستأجر بدون اجازه موجر ملک را به دیگری اجاره دهد، قرارداد اجاره باطل نمی‌شود، مگر اینکه موجر حق فسخ این موضوع را در قرارداد شرط کرده باشد.

11. تعمیرات توسط مستأجر

اگر مستأجر بدون اجازه موجر تعمیراتی در ملک انجام دهد، حق مطالبه هزینه آن را از موجر نخواهد داشت.

12. مدعی بودن موجر به خسارت یا بدهی مستأجر

اگر موجر مدعی وارد شدن خسارت به ملک توسط مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها باشد، نمی‌تواند بدون مراجعه به دادگاه، این مبلغ را از ودیعه مستأجر کسر کند. در این صورت، موجر می‌تواند برای مطالبه خسارت به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کند.

13. تعیین مدت اجاره

در هر قرارداد اجاره‌ای باید مدت اجاره مشخص باشد در صورتی که مدت اجاره ذکر نشود، به طور پیش‌فرض یک سال در نظر گرفته می‌شود. شروع این مدت از زمانی است که بین موجر (مالک) و مستأجر توافق شده باشد. اگر زمان شروع اجاره تعیین نشده باشد، مدت اجاره از زمان امضای قرارداد محاسبه خواهد شد.

14. عدم تغییر در ملک توسط موجر

موجر حق ندارد در طول مدت اجاره تغییری در ملک ایجاد کند که با استفاده مستأجر تداخل داشته باشد. اگر ملک نیاز به تعمیرات ضروری داشته باشد که به تأخیر در آن ضرر وارد کند، مستأجر نمی‌تواند مانع این تعمیرات شود، حتی اگر مانع استفاده او از ملک شود. در این حالت، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

15. هزینه‌ های تعمیرات

مسئولیت تعمیرات و هزینه‌ های ضروری که برای بهره‌برداری از ملک نیاز است بر عهده مالک است، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن قید شود. هزینه‌هایی مثل نصب آبگرمکن، شوفاژ و سایر لوازم ضروری برای استفاده از ملک بر عهده مالک است.

16. استفاده غیرمتعارف از ملک

اگر مستأجر به شکلی غیرمتعارف از ملک استفاده کند و موجر نتواند جلوی او را بگیرد، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. برای مثال، اگر مستأجر به جای مصرف خانگی برق، از آن برای مصرف صنعتی استفاده کند.

17. پرداخت به موقع اجاره بها

مستأجر موظف است اجاره‌بها را طبق زمان‌ بندی مندرج در قرارداد پرداخت کند و از موجر رسید دریافت کند.

18. تغییر کاربری ملک توسط مستأجر

اگر مستأجر از ملک در غیر از کاربری قید شده در قرارداد استفاده کند، موجر حق فسخ قرارداد را دارد. به طور مثال، اگر ملکی در شهر سوادکوه برای استفاده مسکونی اجاره داده شده باشد و مستأجر آن را به عنوان دفتر کاری یا تجاری استفاده کند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

19. پایان مدت اجاره

با اتمام مدت اجاره، قرارداد به خودی خود پایان می‌یابد. اگر مستأجر پس از پایان مدت اجاره همچنان ملک را در تصرف داشته باشد، موظف به پرداخت اجاره‌بهایی معادل اجاره‌ بهای ملک‌ های مشابه خواهد بود، حتی اگر از آن استفاده نکند.

20. ساخت و ساز یا کاشت درخت

اگر مستأجر بدون اجازه موجر ساخت‌ و سازی در ملک انجام دهد یا درختی بکارد، موجر حق دارد آن‌ها را از بین ببرد. اگر در اثر این اقدامات نقصی به ملک وارد شود، هزینه آن بر عهده مستأجر است.

🧾 نمونه‌ ای از درخواست موجر برای تخلیه ملک

“اینجانب … فرزند …، ساکن …، یک باب منزل مسکونی واقع در خیابان … با پلاک ثبتی … را به موجب قرارداد اجاره مورخ … به آقای … فرزند … اجاره دادم. با توجه به پایان مدت اجاره در تاریخ … و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، تقاضای تخلیه ملک طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ را دارم. کپی برابر اصل سند مالکیت و قرارداد اجاره پیوست است.”

📚 سخن نهایی | نکات تنظیم اجاره نامه

اگر قصد رهن یا اجاره یک واحد تجاری یا مسکونی را دارید، ضروری است قبل از هر اقدامی با جزئیات و شروط قرارداد به‌خوبی آشنا شوید. بی‌اطلاعی از این موارد می‌تواند به مشکلات حقوقی و صرف وقت و هزینه در محاکم قضایی منجر شود. موارد کلیدی که باید در قرارداد اجاره قید شوند شامل:

1. مبلغ اجاره‌بها و نحوه پرداخت: مبلغ اجاره و شرایط پرداخت دقیقاً مشخص شود.
2. مدت اجاره: مدت زمان قرارداد و تاریخ شروع و پایان آن تعیین گردد.
3. تحویل و تحویل‌ گیری ملک: مفاد مربوط به شرایط تحویل و بازگشت ملک در قرارداد قید شود.
4. شرایط فسخ و تخلیه ملک: شرایطی که هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند و زمان و نحوه تخلیه ملک باید واضح باشد.
5. مسئولیت‌ ها و وظایف طرفین: وظایف موجر و مستأجر در رابطه با استفاده از ملک و پرداخت هزینه‌ها مشخص گردد.
6. هزینه‌ های تعمیرات و نگهداری: مسئولیت تعمیرات و هزینه‌های مربوط به نگهداری ملک باید تعیین شود.
7. وجه التزام: میزان وجه التزام برای نقض قرارداد توسط هر یک از طرفین مشخص گردد.
8. مشخصات دقیق ملک: اطلاعات دقیق ملک و نوع استفاده‌ای که از آن می‌شود (مسکونی یا تجاری) در قرارداد ذکر شود.

با درج دقیق و کامل این موارد در قرارداد، از بروز اختلافات در آینده جلوگیری می‌شود و امنیت حقوقی طرفین تضمین خواهد شد.